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REPENSER L'ESPACE PUBLIC COMMERCIAL 2005  

 
 
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participant olivier vallerand

Pourquoi s’interroger sur l’avenir du centre commercial, sur les moyens de repenser l’espace public commercial? Ne devrait-on pas plutôt s’interroger sur la pertinence de conserver le centre commercial? Cependant, dans une optique où le centre commercial joue un rôle important dans la vie sociale des citoyens contemporains, pourquoi ne pas lui donner des outils pour jouer ce rôle plus responsablement?

Constats

Le centre commercial est l’héritier d’une longue série d’espaces commerciaux. De la place du marché aux centres commerciaux, en passant par l’arcade et les grands magasins, l’espace commercial a toujours favorisé l’utilisation publique, l’activité humaine par sa densité d’utilisation et sa concentration de circulations. De la même façon, par sa fréquentation, le centre commercial constitue un espace public où les gens ne viennent pas que consommer, mais aussi se voir, se rencontrer, socialiser, particulièrement les adolescents et les aînés. Même si l’on se questionne sur l’éthique de promouvoir la consommation par un bâtiment ou de développer des centres commerciaux alors que les centres-villes peinent à survivre, il est impossible de nier l’importance des centres commerciaux dans la vie des gens (comme en font foi des films comme Dawn of the Dead) et surtout l’impossibilité d’empêcher leur fréquentation. Il est ainsi essentiel de réfléchir plutôt à des moyens d’utiliser leurs possibilités à leurs pleins potentiels et de réduire au minimum les aspects négatifs du centre commercial.

Si le centre commercial fonctionne bien socialement et économiquement, d’un point de vue environnemental et urbain, il est extrêmement destructeur. Complètement refermé sur lui-même, le centre commercial ne peut profiter de la ventilation naturelle qu’offrent des ouvertures sur l’extérieur. Il est ainsi en chauffage ou en climatisation 24 heures sur 24, 365 jours par année, même s’il n’est ouvert que huit heures par jour. Conjugué à un éclairage majoritairement artificiel à toute heure du jour, le centre commercial est un gaspilleur d’énergie incroyable. Ses vastes étendues d’asphalte et de toiture empêchent aussi le ruissellement des eaux de pluie, en plus de refléter les rayons solaires et de contribuer au réchauffement planétaire. D’un point de vue urbain, son étendue et ses vastes stationnements représentent souvent une barrière physique en étant peu intéressants visuellement et générateurs d’inconfort physique (les vastes espaces dégagés des stationnements ne protégeant nullement du vent ou du soleil). Des distances pourtant très raisonnables deviennent ainsi presque impossibles à traverser. Finalement, la priorité accordée à l’automobile est destructive tant du point de vue urbain qu’environnemental. À l’égard de ces constatations, il est impératif de se questionner sur des solutions possibles pour diminuer l’impact du centre commercial.

Un dernier point à considérer dans nos questionnements sur le centre commercial tel qu’il se construit actuellement est sa courte durée de vie. L’immense succès du modèle a conduit à la construction de milliers de centres commerciaux depuis le milieu du vingtième siècle. Cependant, l’effet de nouveauté amène presque systématiquement le déclin des centres commerciaux plus âgés qui se retrouvent rapidement abandonnés. D’ici quelques années, un cinquième des centres commerciaux nord-américains devront ainsi être démolis (Chung et coll. 2001). Ceux qui veulent survivre doivent ainsi constamment se remettre à jour pour garder leur pouvoir d’attraction. Cette course de popularité s’ajoute aussi à des besoins de rénovation inhérents aux grandes surfaces du centre commercial et de ses stationnements qui se détériorent rapidement. Il est ainsi possible de se questionner sur des moyens d’éviter ce cycle de déclin et des possibilités de prévoir la perte de popularité des centres commerciaux plutôt que de tenter de trouver des solutions une fois les centres abandonnés (tel que l’a proposé le concours Dead Malls réalisé en 2003 (Techetin 2004)).

Stratégies

De nombreuses expériences construites ou projetées au cours des dernières années permettent d’identifier certaines stratégies susceptibles d’offrir des pistes de réflexion pour la transformation du modèle actuel du centre commercial et l’amélioration de ses conditions d’utilisation.

Stratification par mixité

Une première stratégie consiste à densifier l’utilisation du site par une mixité de fonctions superposées. Plutôt que de ne réserver l’espace comme on le fait habituellement qu’à de seules fins commerciales utilisées en moyenne huit heures par jour, cette façon de faire invite à inclure de l’habitation, des bureaux, des équipements publics extérieurs, etc. qui partagent leurs infrastructures avec le centre commercial.

L’exemple de l’îlot 1 à Almere, conçu par l’équipe de Christian de Portzampac et dont l’occupation est prévue pour le printemps 2006, est particulièrement intéressant à cet égard. Le centre d’un nouveau développement est occupé par un centre commercial recouvert d’une toiture verte. Le parc créé par cette toiture, offrant un espace public central tout en améliorant le rendement énergétique et la récupération des eaux sur le site, est encadré par des étages de logements et laisse place en son centre à une tour à bureaux. Les stationnements en sous-sol utilisés par les commerces et les bureaux le jour peuvent ainsi être occupés par les résidents le soir. L’économie de structures se fait aussi par rapport au site qu’auraient occupé autrement ces résidences, au chauffage et à la climatisation qui profitent aux résidences, etc. Finalement, la présence de résidents et de travailleurs sur le site permet d’assurer une clientèle régulière au centre commercial, évitant ainsi de garder occupé en tout temps l’espace, malgré l’ouverture éventuelle de nouveaux centres commerciaux à proximité.

Croisement des circulations

Traditionnellement, les différents moyens de circulation (piétons, automobiles, etc.) se croisaient et partageaient la voie publique, créant ainsi une animation propice à l’occupation active des espaces. Les croisements de circulations importantes étaient particulièrement favorables à la création d’espaces publics collectifs. L’apparition des banlieues et de l’urbanisme de zonage, en augmentant les distances entre les fonctions et en favorisant l’utilisation de la voiture, a contribué à diminuer cette interaction et à ainsi nuire à l’utilisation et à la sécurité des espaces publics. La réintégration d’une mixité de fonctions et de circulations pourrait dans cet esprit permettre de ramener le piéton à l’extérieur du centre commercial et de mieux lier les quartiers entourant le centre commercial.

Cette réflexion sur les circulations s’inscrit aussi dans la continuité de projets d’architectes tels que MVRDV qui profitent des voies de circulation pour intégrer leurs bâtiments. L’utilisation du sol, particulièrement en milieu très dense, est alors rentabilisée et le stationnement devient intégré à la toiture ou à l’intérieur même du bâtiment.

Décomposition et fragmentation

La dernière stratégie consiste en l’inversion de la forme actuelle du centre commercial. Plutôt que d’être formé d’une boîte aveugle entourée de stationnements à perte de vue, le centre commercial repensé serait décomposé pour laisser pénétrer au cœur de l’îlot les stationnements et offrir des façades sur rue. En plus d’être plus intéressant d’un point de vue esthétique, cette approche permet d’améliorer la qualité et la sécurité du parcours piéton en variant la définition des limites du site et en encourageant à réduire la vitesse automobile par une augmentation des stimuli visuels en bordure de la voie de circulation. C’est l’approche utilisée par les architectes Njiric et Njiric en Slovaquie avec leur magasin Baumaxx.

Cette approche peut aussi mener, lorsque le climat et le tissu urbain environnant le permettent, à une décomposition complète du centre commercial et de son îlot par la réintégration d’un réseau de rues traditionnel. Comme nous le verrons plus tard, c’est l’approche utilisée dans de nombreux cas de transformation de centres commerciaux sur le déclin aux États-Unis.

Quelques exemples de Los Angeles

Long Beach CityPlace et Paseo Colorado à Pasadena

Ces deux projets sont des exemples types d’expériences de revitalisation urbaine telles qu’on les a pratiquées des années 1960 à 1980 où l’on insérait un centre commercial refermé sur lui-même pour remplacer un centre-ville sur le déclin devant la popularité des banlieues. Eux-mêmes sur le déclin à partir du milieu des années 1990, ces centres commerciaux ont été « déconstruits » au début des années 2000. Leurs galeries couvertes ont perdu leurs toits (et dans le cas de Long Beach, la circulation auparavant exclusivement piétonne partage dorénavant l’espace avec une rue automobile), des sections résidentielles ont été incluses à même le site (pour masquer les stationnements étagés à Long Beach et au-dessus du centre à Pasadena) et les circulations ont retrouvé leurs liens avec les environs.

Si ces transformations ont eu l’effet escompté et ont mené à une augmentation de l’achalandage ainsi qu’à une amélioration de la qualité architecturale des deux environnements, il reste cependant à déplorer que certaines idées n’aient pas été poussées jusqu’à leur plein achèvement. À Long Beach, l’observation des plans permet rapidement de constater que la réintégration au réseau des rues n’a réellement été réalisée que du côté ouest, c'est-à-dire la rue commerciale et historique préexistante. Du côté du quartier d’habitation, les rues restent coupées et des débarcadères font même face au boulevard et à la station de métro de surface. Le propriétaire cherche ainsi clairement à se couper du quartier moins développé, quartier qui pourtant lui assure une clientèle régulière (le centre est en effet composé majoritairement de commerces de proximité et de chaînes d’escomptes). La connexion réelle du centre aux environs aurait de plus permis de faire profiter de la revitalisation aux voisins. À Pasadena, malgré un quartier plus riche, la situation est similaire et les quartiers résidentiels voisins font face à l’arrière du centre commercial, arrière ayant gardé ses façades aveugles et ses énormes structures de stationnement étagé.

Hollywood & Highland

Le projet d’Hollywood & Highland part de visées similaires (revitaliser un quartier sur le déclin) aux projets de Long Beach et Pasadena, mais en insérant en 2000 un mégacomplexe multifonctionnel (hôtel, cinémas, commerces, commerces, salle de spectacles, etc.) neuf intégré à une station de métro au cœur d’un quartier majoritairement touristique. Encore une fois, le but principal a été atteint et le quartier connaît une relance importante depuis la construction de Hollywood & Highland, mais le recours à des réflexes issus des centres commerciaux traditionnels a en contrepartie nuit au développement du projet lui-même. La cour commerciale principale, au décor tiré du film Intolerance de D.W. Griffith, est en effet complètement refermée sur elle-même, deux étages plus haut que le niveau de la chaussée. Trois ans après sa construction, le centre doit ainsi déjà être repensé et les accès à la cour reconstruits pour permettre aux commerces d’attirer une clientèle. Une vision à plus long terme et le recours à des formes moins introverties auraient ainsi permis d’éviter de devoir déjà penser à reconstruire et aurait sûrement contribué encore plus efficacement au redéveloppement du quartier.

Les centres de divertissement et style de vie (The Grove et Universal CityWalk)

Depuis le milieu des années 1990 sont apparus en Amérique du Nord des complexes commerciaux d’un nouveau type. À mi-chemin entre les power centers extérieurs (ces vastes étendues de stationnements peuplés de grosses boîtes où l’on vend en général à bas prix) et les centres commerciaux traditionnels, les lifestyles centers et les centres de divertissement sont organisés autour de thèmes, mais tout en conservant la forme traditionnelle du centre commercial. S’ils représentent à court terme une solution au déclin des centres commerciaux traditionnels, leur déconnexion du tissu urbain et leur forme fondamentalement similaire à celle des centres commerciaux traditionnels laissent présager d’un déclin assez rapide de cette approche.

Il est cependant intéressant de retenir de ces expériences l’idée de profiter de l’extérieur (la plupart de ces centres sont à ciel ouvert) et des attraits environnants pour attirer une clientèle. Les exemples actuellement existants ne sont cependant pas toujours pleinement satisfaisants à cet égard. The Grove à Los Angeles, par exemple, s’est développé en extension du Farmers Market présent sur le site depuis 1939. Si sa connexion avec celui-ci est relativement satisfaisante, le projet tel que construit se situe cependant complètement en retrait de la rue commerçante voisine (le projet initial comprenait pourtant une relation beaucoup plus forte). Plutôt que d’aider au développement du quartier, The Grove offre à celui-ci une façade complètement aveugle et un dédoublement inutile de la voie publique. Un autre exemple, CityWalk à Universal Studios, se veut une recréation de l’esprit traditionnel de la rue dans un espace privé (c’est à dire le site du parc à thèmes d’Universal). Si l’esprit est somme toute bien réussi avec une liberté totale laissée aux marchands pour l’aménagement de leurs bâtiments, l’emplacement même du projet laisse perplexe. Si CityWalk est gratuit (alors que l’entrée au parc lui-même est payante), on doit cependant y accéder soit par une navette spéciale ou en automobile en passant par la guérite de stationnement. La vie publique y est donc contrôlée.

Un investissement public nécessaire

Tous ces exemples montrent le besoin d’une volonté politique et d’un investissement public guidant la réalisation du projet. Le caractère éminemment public de l’espace commercial devrait justifier à lui seul une contribution publique pour veiller au bien de tous et développer des projets d’envergure réellement porteurs de solutions urbaines et architecturales bien planifiées.

Des projets à l’échelle de celui d’Almere nécessitent à coup sûr un investissement public. Cette intervention, qu’elle se fasse par le biais de décisions d’aménagement préalables ou par la réalisation d’équipements publics tels la construction d’un parc ou l’installation d’équipements culturels, prouve l’importance que revêt l’espace public commercial aux yeux du gouvernement et assure surtout un intérêt à long terme pour son développement. Cette vision durable évite ainsi, on le souhaite, un déclin rapide et une perte d’intérêt du propriétaire pour le centre commercial, favorisant la construction de longue durée et diminuant les pertes immenses dues à la destruction régulière et à la mise au dépotoir des matériaux utilisés. Le centre commercial devient ainsi participant d’une vision de développement durable réel, tant du point de vue urbain que du point de vue de la construction.

Bibliographie
Chung Chuihua Judy et coll. (éd.) (2001) The Harvard Design School Guide to Shopping. Köln : Taschen.Techentin Warren (éd.) (2004) Dead Malls. Los Angeles : Los Angeles Forum for Architecture and Urban Design.